上海市青浦区农村村民住房建设管理实施细则（修订）

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上海市青浦区农村村民住房建设管理实施细则（修订）

第一章总则

第一条（目的和依据）

为了加强本区农村村民住房建设管理，维护村民的基本居住权益，节约集约利用土地，促进农民集中居住，提高农村村民住房建设水平，推进新型城镇化发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《上海市农村村民住房建设管理办法》以及其他相关法律、法规，结合本区实际情况，制定本实施细则。

第二条（适用范围）

本实施细则适用于本区行政区域范围内农民集体所有土地上农村村民新建、改建、扩建、翻建住房（以下统称“村民建房”）及其管理。

第三条（有关用语的含义）

本实施细则中下列用语的含义是：

（一）农村村民，是指具有本区常住户口的本区农村集体经济组织成员。

（二）个人建房，是指由单户村民自行建造住房的活动。

（三）集体建房，是指由村民委员会组织实施新建农村村民住房的活动。

第四条（管理部门）

青浦区规划和土地管理局（以下简称“区规划土地局”）负责本辖区内村民建房的规划、用地管理及审定，镇（街道）规土所作为其派出机构具体实施相关的管理工作。

青浦区建设交通管理委员会（以下简称“区建设管理委”）负责本辖区内村民建房的建筑活动监督管理。

镇（街道）负责本辖区内村民建房的管理。镇（街道）受区规划土地局委托，审核、发放个人建房的乡村建设规划许可证，对个人建房进行开工查验和竣工验收；受区建设管理委委托，进行个人建房安全质量的现场指导和检查监督。

青浦区村民建房会审联席会议（由区分管领导任组长，区农委、区建设管理委、区监察局、区人力资源社会保障局、区民政局、区规划土地局、区住房保障房屋管理局和镇（街道）等单位组成）负责协调处理农村村民建房涉及的相关问题。

区发展改革、环保、绿化市容等有关部门按照各自职责，协同执行本实施细则。

第五条（基本原则）

（一）以人为本。农村村民建房应当从农村实际出发，以人为本，尊重农村村民意愿，保障农村村民基本居住需求。

（二）节约集约。农村村民建房应当节约、集约利用土地，实行宅基地总量控制，优先利用集体建设用地、原有宅基地和未利用地。

（三）规划引导。农村村民建房用地应当符合镇、村规划，实行先规划后建设，并向镇区集中安排。

（四）建筑实用。农村村民建房的管理和技术服务，应当坚持安全、经济、适用和美观的原则，注重建筑质量，完善配套设施，落实节能节地要求，体现地方文化特色。

第六条（技术服务和知识宣传）

区相关行政管理部门和镇（街道）应当加大宣传力度，向农村村民普及镇、村规划、集体建房政策、建房技术及质量安全知识。

第七条（村民建房的方式）

村民建房包括集体建房和个人建房。本区鼓励集体建房，引导村民建房逐步向规划确定的居民点集中。

第八条（规划管控）

加快开展宅基地调查。以本区农村地籍更新调查为基础，进一步补充调查宅基地现状及其使用情况，摸清农村户籍人口状况。宅基地调查可以以行政村为调查单元，由区规划土地局总体指导，各街镇组织实施。

各镇（街道）应当根据宅基地调查情况，结合农村村民建房需求，组织编制镇、村规划，经批准后作为核发乡村建设规划许可证的规划依据。

除符合规划的建房外，其它农村村民建房应向新市镇、集镇集中。

第九条（用地管理）

在符合镇、村规划的前提下，农村村民住房建设应当优先利用原有宅基地、集体建设用地和未利用地。确需占用农用地的，应当依法办理农用地转用手续。

区规划土地局应当按照市规划和国土资源局、市发展改革委下达的土地利用年度计划指标，确定村民建房的年度用地计划指标，并分解下达到镇（街道）。

镇（街道）审核建房申请，应当符合区规划土地局分解下达的村民建房年度用地计划指标。

第十条（公开办事制度）

区规划土地局和镇（街道）应当实行公开办事制度，将村民建房的申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划进行公示，同时公布区、镇（街道）两级的监督举报电话。

第十一条（不动产统一登记）

依法取得宅基地使用权的村民建房竣工验收合格后，可以向不动产统一登记部门申请办理宅基地使用权和房屋所有权登记。

第十二条（原宅基地的处置）

不属于规划范围的原宅基地，村民户应当在新房分配或易地建房竣工后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物，原宅基地由镇（街道）、村集体经济组织依法收回，并由镇（街道）及时组织整理或者复垦。

属于规划范围内的原宅基地，镇（街道）、村集体经济组织应当在村民户新房分配或易地建房竣工后三个月内，将原宅基地和其地上的建筑物、构筑物和其他附着物组织收回并合理开发利用。

区人民政府在核发用地批准文件时，应当注明新房竣工后退回原有宅基地的内容，并由镇（街道）规土所负责监督实施。

第二章个人建房

第十三条（一户一宅）

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地总面积不得超过本实施细则规定标准。

第十四条（申请条件）

符合下列条件之一的村民需要新建、改建、扩建、翻建住房的，可以以户为单位（以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户）向常住户口所在地的村民委员会提出申请，并填写《农村村民个人建房申请表》：

（一）同户居住人口中有两个以上（含两个）达到法定结婚年龄的未婚者，其中一人要求分户建房，且符合分户建房条件的；

（二）该户已使用的宅基地总面积未达到本实施细则规定的宅基地总面积标准的 80%，需要在原址改建、扩建或者易地新建的；

（三）按照镇、村规划调整宅基地，需要易地新建的；

（四）原宅基地被征收，该户所在的村或者村民小组建制尚未撤销，根据征收补偿方案允许异地建房且符合条件的；

（五）原有住房因自然灾害等原因灭失，需要易地新建或者在原址翻建的；

（六）该户已使用的宅基地符合镇、村规划需重新翻建的。

凡有下列情形之一的农村村民提出的建房申请，不予批准：

（一）将原有住房出售、赠与他人;

（二）将原有住房改为经营场所;

（三）已参加集体建房，再申请建房的;

（四）已享受农村宅基地动迁安置补偿、保障性住房等城乡住房保障政策的;

（五）一户拥有多处宅基地的；

（六）存在违法占地或违法建房尚未处理结案的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

第十五条（集体经济组织内的审查程序）

村民委员会接到个人建房申请后，应当对申请人资格、已有宅基地及其使用情况、一户多宅情况等进行审查，并在本村或者该户村民所在的村民小组张榜公布，公布期限不少于30日。公布期间无异议的，村民委员会应当在《农村村民个人建房申请表》上签署意见后，连同建房申请人的书面申请以及户口簿复印件、原房屋建造时的审批资料报送镇（街道）；公布期间有异议的，村民委员会应当召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。

第十六条（行政审批程序）

镇（街道）应当在接到村民委员会报送的《农村村民个人建房申请表》和建房申请人的书面申请及其他材料后20日内，会同镇（街道）规土所进行实地审核。审核内容包括申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划、拟建房位置以及层数、高度是否符合标准等。

镇（街道）审核完毕后，应当将审核意见在申请建房户所在村、镇（街道）两级张榜公示，公示期限不少于7日。经公示无异议的，相关材料报区规划土地局审定。审定完成后，由街镇核发乡村建设规划许可证。

乡村建设规划许可证有效期为六个月，可以向镇（街道）申请延期，由镇（街道）决定是否准予延期。未申请延期的，乡村建设规划许可证过期自行失效。

建房如涉及使用耕地的，由镇（街道）将农民建房审核意见连同申请材料一并报区规划土地局审核建房用地。区规划土地局在20个工作日内审批完成。建房用地批准后，由区人民政府核发用地批准文件，由镇（街道）发放乡村建设规划许可证。

第十七条（审批结果的公布）

区人民政府和镇（街道）应当将村民建房的审批结果张榜公布，接受群众监督。

第十八条（宅基地范围划定和开工查验）

经批准建房的村民户应当在开工前向镇（街道）规土所申请划定宅基地范围。

镇（街道）规土所应当在10日内，到实地丈量划定宅基地，并通知镇（街道）派员到现场实地确认宅基地内建筑物的平面位置、层数和高度。

村民户应当严格按照用地批准文件和乡村建设规划许可证的规定进行施工。

第十九条（施工图纸）

农村村民建造两层或者两层以上住房的，应当使用具备资质的设计单位设计或经其审核的图纸，或者免费使用区建设管理委推荐的通用图纸。

村民户应当与施工承包方签订承包合同，合同中应当约定质量和安全责任。施工承包方应当是具备资质的施工企业，或者是具有本市建设管理部门颁发的安全员证书的个人。

施工合同应当向镇（街道）备案。

第二十条（环卫设施配建要求）

个人建房应当按规定同时配建三格化粪池。化粪池应当远离水源，并加盖密封。区相关部门及街镇应结合美丽乡村建设、农村环境整治，逐步实现农村生活污水纳管。

第二十一条（竣工期限）

镇（街道）在审核发放建设工程规划许可证时，应当核定竣工期限。新建、改建、扩建、翻建住房的竣工期限一般为1年，最长不超过2年。

第二十二条（竣工验收）

个人建房完工后，应当通知镇（街道）进行竣工验收。镇（街道）应当在接到申请后的15日内，到现场进行验收。

镇（街道）应当提前通知镇（街道）规土所，由镇（街道）规土所派员同时到实地检查个人建房是否按照批准的面积和要求使用土地。

竣工验收合格的，镇（街道）应当向村民户提供竣工验收合格证明，并送区建设管理部门备案。竣工验收不合格的，镇（街道）应当将整改意见书面告知村民户。

村民户在取得竣工验收合格证明后，可以依法向不动产统一登记部门申请办理宅基地使用权和房屋所有权登记。

第三章集体建房

第二十三条（集体建房的统筹安排）

镇（街道）应当按照经批准的镇、村规划，结合农民建房实际需求，组织制定集体建房实施计划。有条件的村民委员会可以按本实施细则规定实施集体建房。

第二十四条（集体建房的规划和用地审批）

村民户应当向村民委员会提出参加集体建房的申请，经村民委员会审查通过后报镇（街道）。实施集体建房项目的镇（街道）应当依法向区规划土地局申请办理核定规划条件、乡村建设规划许可证。审批过程中，区规划土地局应当征询环保、绿化市容等部门的意见，明确污水收集处理、生活垃圾收集处理等配套设施的建设要求。

镇（街道）取得乡村建设规划许可证后，凭以下材料向区政府提出用地申请：

（一）建设用地申请书（含项目选址、用地和居住人口规模、资金来源、原宅基地整理复垦计划等情况）；

（二）乡村建设规划许可证及其附图；

（三）村民会议或者村民代表会议关于实施集体建房项目的决定；

（四）相关村民户符合个人建房条件且同意参加集体建房的有关材料；

（五）住房配售初步方案（含住房配售对象情况、配售面积、按规定应当退还的原宅基地情况等）；

（六）相关公示材料。

集体建房用地选址涉及村或者村民小组之间的集体土地所有权调整的，镇（街道）提出用地申请时，除前款规定的材料外，还应提交集体土地所有权调整和协商补偿的有关材料。区规划土地局应在20日内审批。经审核批准的，区规划土地局应当核发建设用地批准文件。

第二十五条（集体建房的工程建设管理）

集体建房适用国家和本市有关建设工程质量和安全的管理规定。集体建房项目应当按照规定，向区建设管理部门办理建筑工程施工许可、建筑工程质量安全监督申报、竣工验收备案手续。区建设管理部门应当加强集体建房项目的工程质量和安全管理。

第二十六条（集体建房的配售）

集体建房的住房配售初步方案，由村民委员会召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。

集体建房项目竣工验收备案后，村民委员会应当按照住房配售初步方案和经有关行政主管部门批准的事项，提请村民会议或者村民代表会议讨论确定住房配售的具体方案。

实施集体建房的村民委员会应当向本集体经济组织内符合个人建房条件的村民配售住房。镇（街道）应当对集体建房的配售情况进行监督检查，检查结果送区规划土地部门备案。村民委员会应当向村民公布集体建房的成本构成和配售情况，接受村民监督。

第二十七条（集体建房的环卫设施配建要求）

集体建房应当按规定同时配建生活垃圾收集容器和设施，并建造集中收集粪便的管道和处理设施。有条件纳入污水管道的需纳入污水管道。

第二十八条（集体建房的相关标准和规范）

实施集体建房，应当符合本区城市规划管理技术规定、住宅设计标准和配套设施设置规范。

第二十九条（宅基地置换）

不符合镇、村规划，且建房户数无法实施集体建房的，可参照宅基地置换，通过配套商品房安置方式解决农民建房。具体置换方式参见第三十条第二款。

第四章相关标准

第三十条（用地面积和建筑面积标准）

一般个人建房的用地面积和建筑面积按照下列规定计算：

（一）4人户或者4人以下户的宅基地总面积控制在180平方米以内，建筑占地面积控制在90平方米以内，建筑面积不超过180平方米。不符合分户条件的5人户建筑面积可增加45平方米，但不增加宅基地总面积和建筑占地面积。

（二）6人户宅基地总面积不得超过200平方米，其中建筑占地面积不得超过100平方米，建筑总面积不超过270平方米。不符合分户条件的6人以上户的建筑总面积可适当增加，但不得超过300平方米，不得增加宅基地总面积和建筑占地面积。

其它方式的农民住房建筑面积标准按下列规定计算：

（一）集体建房配售建筑面积按照个人建房建筑面积1.1倍实施。因配售面积与实际房型不匹配增加建筑面积的，总面积不得超过1.2倍。

（二）宅基地以配套商品房方式置换的建筑面积按照个人建房建筑面积1.0倍实施。因配售面积与实际房型不匹配增加建筑面积的，总面积不得超过1.1倍。

（三）存量宅基地参与集体建房和宅基地置换农民户，核定配售建筑面积以已有房屋面积与现状人户确定面积中的较大值为标准。

集体建房及宅基地置换配售价格标准按下列规定计算：

（一）符合本区农民建房要求的户内核定人数对应建筑面积（每人45平方米）按照本地区农民建房价格确定。

（二）核定建房人数以外，属本细则规定应配售的建筑面积，按照所得建筑除土地成本以外的建设成本价确定。

（三）因配售面积与实际房型不匹配，超出面积部分按照所得房屋实际建设成本价确定。

第三十一条（棚舍）

宅基地范围内可以建设棚舍，棚舍不计入建筑占地面积，其层数为一层，层高不得超过2.8米，面积不得超过32平方米。

第三十二条（建筑占地面积的计算标准）

个人建房的建筑占地面积按照下列规定计算：

（一）住房、独立的灶间、独立的卫生间等建筑占地面积，按外墙勒脚的外围水平面积计算；

（二）室外有顶盖、有立柱的走廊的建筑占地面积，按立柱外边线水平面积计算；

（三）有立柱的阳台、内阳台、平台的建筑占地面积，按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；

无立柱、无顶盖的室外走道和无立柱的阳台不计建筑占地面积，但不得超过批准的宅基地范围。

第三十三条（建房人数的计算标准）

村民户申请个人建房用地的人数，按照该户在本村或者村民小组内的常住户口（农业户口）进行计算，其中，领取本市《独生子女父母光荣证》（或者《独生子女证》）的独生子女，按2人计算。

户口暂时迁出的现役军人、武警、在校学生或者服刑的人员，户内16周岁以下（指直系子女）的非农业户口人员，可以计入户内。

村民户内在本市他处已计入批准建房人数的人员，或者因宅基地拆迁已享受补偿安置的人员，不得计入建房人数。

建房申请人的父母，其户籍因征地而由农业户口转为非农户口，无独立宅基地，且未享受过动迁安置的，可以计入子女一方建房人数（以一次为限，不得重复计算）。

第三十四条（间距和高度标准）

镇、村规划对个人建房的间距和高度标准有规定的区域，按照镇、村规划执行。镇、村规划尚未编制完成或者虽已编制完成但对个人建房的间距和高度标准未作规定的区域，按照下列规定执行：

（一）朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋的间距，为南侧建筑高度的1.4倍；朝向为东西向的房屋的间距，不得小于较高建筑高度的1.2倍。老宅基地按前述标准改建确有困难的，朝向为南北向或者朝南偏东（西）向的房屋的间距，为南侧建筑高度的1.2倍；朝向为东西向的房屋的间距，不得小于较高建筑高度的1倍。

（二）相邻房屋山墙之间（外墙至外墙）的间距一般为1.5米，最多不得超过2米。

（三）楼房总高度不得超过10米（是指室外地坪到建筑物檐口的垂直距离加上檐口挑出宽度），如设置坡屋顶，坡度均不超过30度。其中，底层层高为3米到3.2米，其余层数每层的层高宜为2.8米到3米。不符合间距标准的住宅，不得加层。附图：

第三十五条（围墙的建造要求）

个人建房需要设立围墙的，不得超越经批准的宅基地范围，围墙高度不得超过2.5米，不得妨碍公共通道、管线等公共设施，不得影响相邻房屋的通风和采光。

第五章法律责任

第三十六条（镇人民政府、街道办事处的监督检查）

镇（街道）应加强农村村民建房的日常巡查和监督，发现有违反国家、本市和本区有关规定行为的，镇（街道）应当予以劝阻和制止。劝阻、制止无效的，涉及违法建设行为由镇人民政府根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定进行处置，街道办事处在24小时内报告区政府有关部门；涉及违法占用土地由镇人民政府（街道办事处）在24小时内报告区政府有关部门。

第三十七条（违反规划管理的处罚）

未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，区规划土地局、镇人民政府按照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，依法予以处置。

第三十八条（农村村民非法占地建房的处罚）

农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由所在镇人民政府（街道办事处）报告区规划土地局后，区规划土地局依据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。区规划土地局依法责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。

超过本区规定的标准多占的土地，按非法占用土地处理。

新建房屋竣工后，不按规定拆除原有房屋、退还宅基地的，按照非法占用土地处理。

第三十九条（违反质量和安全要求的处罚）

实施集体建房的村民委员会和参与集体建房项目的勘察、设计、施工、监理单位依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。

集体建房的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规和规章规定的，由区建设管理部门依法予以处罚。

个人建房的工程质量和施工安全由施工方和村民户按照有关法律规定和合同约定承担相应法律责任。

第四十条（行政复议和诉讼）

当事人对具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议，或者依法向人民法院提起诉讼。

第四十一条（执法者违法违规行为的追究）

有关行政管理机关应当依法履行职责，严格依照法定程序办理村民建房审批手续，不得假借各种名义收取费用。

有关行政管理机关的工作人员违反规定，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农村村民合法权益的，由有关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则