在经历了连续5个月的同比下滑之后，美国7月房价“转头”上行。根据美国房地产经纪人协会的数据，7月美国全国现房销售中位价格同比上涨1.9%，达到40.67万美元。这使得2023年美国房价走势更趋迷离——去年年底，大部分市场人士预测，在美联储大幅加息之下，2023年美国房价或跌幅不小。然而，现实却出人意料。截至目前，美国房价虽有所下滑，但并未下滑太多，美国楼市低迷的时长和程度可能也会远远低于之前的预测。

　　这样的情形多少与历史表现有些不符。通常来说，伴随着美联储大幅激进加息，随之而来的经济降温甚至是经济衰退往往会带来房价大跌。自2022年3月以来，美联储已经加息11次，累计加息幅度高达525个基点。此举也大幅推升了美国抵押贷款利率。美国抵押贷款银行家协会（MBA）公布的数据显示，截至9月1日当周，30年期固定利率抵押贷款的合约利率下跌10个基点，至7.21%，但仍接近数十年来的最高水平。

　　在此背景之下，去年开始，美国房价出现下跌。但出人意料的是，其跌幅非常有限，且今年以来不少地区房价较早地开始“收复失地”。例如，相对于西雅图和旧金山房价下滑，迈阿密房价已经多月大幅上涨。8月底公布的数据显示，美国6月标准普尔凯斯席勒（S&P/CS）全国房价指数经季调后环比上涨0.7%，此前的5月为环比上涨0.8%。抵押贷款数据和科技公司黑人骑士（Black Knight）的数据显示，8月份，在美国房市50个最大市场中，有30个市场的房价创下历史新高。美联储主席鲍威尔8月在杰克逊霍尔全球央行年会中表示，在经历了过去18个月的大幅减速后，美国楼市正显示出回升的迹象。他还积极“唱多”美国经济前景。他认为，美国房地产市场的强劲表现表明，美国经济增速放缓的程度可能不会像预期的那样严重。

　　在美国房价颇具韧性的背后，供给少、库存低成为主因。截至目前，美国不管是二手房还是新房的房源数量都极为缺乏。所以，即便房市销售量非常低，也无法压低房价。根据全美房地产经纪人协会的统计，现在全美中等收入买家有能力购买的价位是不超过25.6万美元的房产。但是，这个价位的房产现在在市场上只有23%，也就是不到四分之一的房源。而导致可选二手房源减少的原因，在于当前的抵押贷款利率比2021年底高出两倍多，许多已经锁定低贷款利率的房主不愿出售房屋，因此市场上的房屋供应量远低于正常水平。

　　在高利率和高房价之下，美国潜在购房者压力倍增。有经济学家表示，美国购房者正在遭遇近40年来最难负担的房市。近两年来，美国房屋成交量下降。越来越多的买家因经济上无法负担而持观望态度，许多潜在的购房者已经放弃短期内购房计划。因此，多位经济学家预测，2023年美国房屋成交量将比去年同期下降7%至16%。

　　通常来说，美联储加息虽然会有一些影响，但不会马上对房市、宏观经济带来冲击，其影响的深度和广度需要时间来消化。因此，其最终影响通常会有9个月到10个月的滞后期。经济学家表示，未来几个月的通胀可能比先前预期得更快得到缓解。在这一过程中，美联储可能会停止加息，这有利于拉低抵押贷款利率，从而减轻美国购房者的负担。

　　另外，值得一提的是，在美联储大幅加息之下，美国房市冷热不均。黑人骑士的数据显示，虽然从美国全国范围来看，8月房价同比上涨2.3%。但在全美50个最大的房地产市场中，有14个市场的房价仍在同比下跌，其中以奥斯汀为首，8月奥斯汀房价同比下跌11.9%。标准普尔道琼斯指数显示，在本轮美国房市下滑期间，西雅图房价跌幅居前，在2022年5月至2023年6月期间大幅下滑了10.5%。